不動産投資ローン キャッシング

不動産投資ローン キャッシング

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不動産投資ローン キャッシングの特徴・詳細・申込み!


不動産投資ローン(ふどうさんとうしろーん、正式名称:預金連動型不動産投資ローン)とは、借りた銀行に預けた預金高とローン残高を差し引いた金額にのみ金利が発生するというもので、支払利息額をコントロールできるローンのことです。

例えば、借入金が2,000万円として、同銀行の普通預金に1000万円の残高がある場合は、1000万円分には利息がかからないようになります。
預金残高が2000万円とローン残高と同じ金額になれば、無利息(金利は0%)となります。

不動産投資を順調にすすめるどうかは、条件の良い融資が付くかどうかによって大きく左右されるわけです。
現在、どんなローンが使えるのか、金融機関の融資姿勢はどうなっているのか、近年の不動産投資ローンで借りる際のポイントをまとめました。

不動産投資ローン キャッシングの特徴!


◎不動産投資ローンの特徴!
最近では銀行HPに、ローン商品のラインナップとして”アパートローン”というコンテンツも見られるようになりました。
以前と大きく変わり、住宅ローンのような不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関がでてきているのです。

しかし、一般の会社員の方が初めての投資用物件を購入する際に、銀行窓口に融資相談に行かれても、専門的な具体的な話を押し進めていくのは困難と言えるでしょう。
それは、表向きは不動産投資の看板があっても、実際は住宅ローンのような定型商品とは違い、個別物件ごとにプランニングする一種のオーダーメイド商品なのです。

金融機関の種類や不動産投資に対する融資方針によっても違いがあります。
それぞれの金融機関の特徴を分析した上で、アプローチしていくことが大切な不動産投資のプランニングと言えます。
そこで、現在の経済情勢を踏まえた上で、金融機関ごとの融資姿勢がどうなっているかを確認していきましょう。

◎不動産投資ローンの最新情報!
まず住宅ローンでは、圧倒的な大きなシェアを占めている都市銀行の現状はどうでしょうか。
例えば、皆さんがご存知の3大メガバンクの中で少なくとも2行は個人向けの融資には極めて厳しい環境だと考えられます。
先に述べた”アパートローン”を提案している都市銀行でも、担当者が不動産投資の営業を始めてから融資が組めたのはほとんど無いそうです。

金融機関の種類により不動産投資ローンへの体制が異なる都市銀行は、以前は不動産投資にも積極的に融資していました。
物件価格の100%のフルローン、110%のオーバーローンも扱っていましたが、現在では最大で70%以内とかなりその枠が減少してしまいました。
しかも、一般の会社員向けにはほとんど融資もおこなっていません。
しかし、地方銀行の場合はある程度は融資が組みやすいと場合も多く、頭金も1割以上あれば不動産投資ローンが可能です。

信託銀行は、”アパートローン”の取扱いを謳っているケースも多いようですが、3大メガバンクと同様に審査基準が厳格な上、一般の会社員の方の不動産投資向け融資は少ないのが現状です。
実際に有力視されているのは、不動産投資をするオーナーではなく、既に不動産を所有している土地オーナーの有効活用向けが多いのではないでしょうか。

こうした不動産投資に対して比較的前向きな提案を推し進めているのが地方銀行です。
銀行によっては、不動産投資をするオーナーには100%融資も実施しているケースも少なくありません。
また、物件価格のおよそ90%程度までは、不動産投資ローンとして融資してくれるところとなるとさらに多いようです。
ただし注意したいのは、購入者の居住地と物件の所在地に制限があることです。
それは地方銀行の営業範囲内であること、最寄りの支店があり管理地域であるなどの限定がされることです。

◎不動産投資ローンと言えば、ノンバンクが積極的です!
ノンバンクは不動産投資に対して積極的に融資するが、金利がやや高めと言われています。
不動産物件によっては100%ローンも可能です。しかも通常の地方銀行に比べると融資基準もやや緩くなっています。

その代わり、ノンバンクの不動産投資ローンに関して短所と言えば、やはり金利は高めな事です!
どうしても3〜5%程度の金利設定が多く、中には8〜9%というケースもあります。

このように金利が高すぎると、キャッシュフローがプラスにならないケースが多く出てくるため、自己資金を多めに入れるなどの対処が必要となってきます。
また他の対処として、地方物件や築古などの高利回りの物件を検討するか、若しくは短期間で売却することを見込んで購入するケースに限られます。

他の借り入れ先として、土地を取得して賃貸住宅を建てる場合は、住宅ローンの【フラット35】を取り扱っている住宅金融支援機構の融資があります。
高齢者向け、省エネ住宅向けなど、一定の条件に合う設計施行なら、事業費の100%まで長期固定金利の融資が受けられることになります。

また、短期転売ではなく長期の賃貸事業であることや融資額・個人属性などの様々な制約はありますが、無担保で融資してくれる公的機関などもあります。
融資総額は、最高4,000万円までと少なくなりますが、返済期間も短いことが短所ですが区分所有物件・アパート等小さめの物件を購入する場合や、 他の融資の不足分を補うなど組み合わせて利用するケースなどに活用できるので大変便利だと言われています。

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不動産投資ローン キャッシングの詳細・申込み!


不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンと比較すると、金融機関による融資条件も大きく異なります。
現在の住宅ローンは、保証機関に保証料を支払うことにより連帯保証人を不要にしているのが一般的です。
しかし、不動産投資向けのローンでは原則として連帯保証人が必要となってきます。
基本的には配偶者や親族が連帯保証人になるため、独身者は借りにくい傾向がありますのである程度制限があると考えましょう。

不動産投資ローンを組もうとする独身者でも、団体信用生命保険に加入できる場合は連帯保証人なしで借り入れできるようになります。
保険金にも上限があり、都市銀行や地方銀行で一億円まで、その他の金融機関やノンバンクでは2〜3億円までと幅がありますから、それに応じて不動産投資ローンの融資額も決まってくると言えるでしょう。

不動産物件の評価も金融機関ごとに、基準や審査方法も少しづつ異なります。
基準や審査方法には、担保価値を査定するとき家賃収入をベースに評価する”収益還元価格”と、土地と建物の価格を積み上げて評価する”積算価格”があります。

金融機関により”収益還元価格”のみの場合もあり、”積算価格”を優先する場合や両方を評価対象とする場合など、様々となります。
融資限度額の設定をより良く決めるためにも、どの評価方法によって物件を評価するかで、結果として倍も異なる場合があります。

金融機関ごとの評価や条件を知った上で、どこに相談するかをお決めいただければ幸いです。
また不動産投資ローンを活用して、複数物件のオーナーをされている方は、資産管理会社を設立するケースも多いようです。
その場合に、資産管理会社の購入には融資しないといった判断をする金融機関もあり、融資は通るが返済期間が短く設定されるといったケースもあります。

不動産投資の場合は、金利変動リスクの他にも流動性リスクといった売れない場合も検討しておく必要があります。
両方のリスクを考慮していくと、3〜5年程度の短期間だけ固定する固定金利期間選択型が無難といえるかもしれません。
※固定金利選択期間中の一部繰り上げ返済にペナルティが付くこともありますから、あらかじめ留意しておくと良いでしょう。
最初は少し金利が高くて大変でも、何年か返済実績を積んでいくうちに金利引き下げの交渉をおこない、返済条件を変更をするとメリットがある運用ができるケースも多いようです。

以上のように、不動産投資ローンの実態は、なかなか解かりずらく把握しにくい面も少なくありません。
不動産投資ローンで有利な融資を推し進めるには、不動産投資の業務が上手い不動産会社に相談することをオススメします。

[※当ページの貸付条件は、2013年5月22日時点の情報です。]
※内容詳細につきましては、不動産投資ローンを取り扱うHPや店舗にて[商品概要詳細]をご確認ください。

不動産投資ローンは、不動産投資ローンを取り扱う銀行や組合、金融機関などの近くにお住まいのある方・勤務先がある方が主に利用されています。
下記ページでは、安心してご利用できる大手のカードローン会社をご案内していますので、どうかご覧ください。


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